房地产开发企业营业税政策变化及应对策略(3)

　　上述规定与原细则的第十八条看似相近，但是“建筑装饰劳务”的征税问题却发生了较大的变化。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。

　　关于“建筑装饰劳务”的征税问题的变化，开始于财政部、国家税务总局的《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）文件规定。该文件明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。

　　在实际工作中，“财税[2006]114号”文件并没有得到很好的执行，甚至有个别省市地方税务局明确提出，该文件是答复上海的，我们不执行。因此，本人认为细则是重申关于建筑装饰劳务的征税问题，我们必须认真执行。

　　房地产开发企业应该充分利用新细则关于“建筑装饰劳务”征税的特殊规定，筹划这一部分营业税的缴纳，以降低工程成本支出。

　　首先，房地产开发公司在进行建筑工程招标时，可以将装饰工程单独进行。

　　其次，与施工单位签订《装饰工程合同》时，应该明确约定“甲供部分装饰材料及设备”，装饰公司仅仅是收取装饰工程劳务费（即人工费、管理费及辅助材料费等费用），并注明装饰工程劳务费总金额；同时合同中应明确，甲供装饰材料、设备价款不再与施工单位结算。

　　（五） 建筑工程设备计税政策有重大调整

　　从新细则第十六条可以看出，建设方提供设备的价款，不需要缴纳营业税。这与“财税[2003]16号文”的规定是不一致的。

　　“财税[2003]16号文”明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。

　　而按照新细则的规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。

　　新细则关于建筑工程设备征税问题的重大变化， 房地产开发企业必须高度重视，充分利用“建设方提供的建筑工程设备不缴纳营业税”的政策。

　　从2009年1月1日开始，房地产开发公司与施工单位签订《建筑安装工程承包合同》时，尽量对工程设备采取“甲方供应”方式，以减少不必要的税金成本支出。

　　对2009年1月1日之前已经签订的由施工单位购买设备的《建筑安装工程承包合同》、尚未峻工的工程，可以采取签订补充协议形式，将工程设备变更为“建设方提供”，以适应新细则的变化。

　　（六） 房地产企业的价外费用外延扩展

　　新细则第十三条增加了价外费用所包括的内容，扩展了价外费用的外延，与原细则相比增加了“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等内容。

　　房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。

　　（七） 房地产企业代收费用的界定有新规

　　房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，新细则明确规定了“价外费用”与“代收费用”的界限。房地产企业的价外费用是应该缴纳营业税的，而代收费用是不需要缴纳营业税的。

　　《营业税暂行条例实施细则》第13条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

　　（三）所收款项全额上缴财政。

　　由此可见，房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。