合作建房的营业税该怎么缴(3)

　　这里需要提醒的是，在新的《营业税暂行条例实施细则》从2009年1月1日实施后，上述情形应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定执行，即“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（二）按其他纳税人近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）；公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

　　为了进一步说明纳税细节，陈萍生为我们举例说明。

　　例如：A出土地，B房地产公司出资金，由B负责开发房地产项目，双方协议：建成后A分得40%房屋，B分得60%房屋。A取得该土地成本4935万元，项目总可售面积39442平方米，销售单价为12500元/平方米。请问分配房屋时，A、B营业额及应纳营业税额分别为多少？如何计算？

　　由于A近时期没有转让土地，因此，税务机关可以按照其他纳税人近时期发生同类应税行为的平均价格，若其他纳税人近时期未发生同类应税行为的平均价格，则应当按照公式“营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）”核定。具体计算如下：

　　A的营业额=[4935×（1 10%）]×60%÷(1－5%)=3428.53（万元）（假设当地成本利润率定位10%）。

　　A的营业税=3428.53×5%=171.43（万元）。

　　如果A将此40%房屋对外销售，销售价格为1.25万元/平方米，则此销售环节：

　　A的营业额=39442×1.25×40%－3428.53=16292.47（万元）。

　　A的营业税=16292.47×5%=814.62（万元）。

　　需要注意的是，按《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）和《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）文件的规定，在计算营业额时可以减去购置或受让原价。

　　财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。国税函[2005]83号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

　　（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

　　（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

　　合作建房眼下要警惕调控政策风险