核定征收房地产企业要汇算清缴吗(2)

　　目前有些主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，或参照国税发[2009]31号文件预计计税毛利率确定本地区的应税所得率，房地产企业并不能因此减少纳税风险，核定应税所得率也不会因此成为房地产企业的一种变相优惠。《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知（国税发[2008]30号）第九条规定，纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。目前在税收检查力度逐渐加大的情况下，已经有税务机关对于实行核定应税所得率的房地产企业提出质疑。因为现实的情况是核定征收并没有比查账征收企业承担更多的税收负担。所以两方面的税务风险不能忽视，一是提高应税所得率；二是督促企业完善税务资料改变为查账征收企业所得税。

　　因此，房地产企业年度终了后，应根据国税发[2008]30号文的规定，按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的，按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。即：按照核实计算的结果如果小于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，则按核定应税所得率计算的应纳企业所得税。核实计算的结果如果大于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，应补缴少缴的税款。应纳税额增减变化达到20%的，应向主管税务机关申报调整上年度核定的应税所得率或应纳所得税额。

　　（二）房地产企业核定征收收入汇算是关键

　　实行应税所得率核定征收方式的房地产企业理由依据多为：“能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的。”房地产企业开发经营过程中的一些灰色支出无论通过如何筹划总难免遗漏蛛丝马迹，所以核定征收在一些地区税企双方都乐此不疲。

　　尽管房地产企业的收入核算简单，主营业务一般都是开发产品的销售收入，汇算清缴取数简单，但还是要注意以下问题。

　　1．收入范围的确定

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： 销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入和其他收入。

　　按照收入总额核定计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率；应纳税所得额=应税收入额×应税所得率。国家税务总局《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（ 国税函[2009]377号）明确计算公式中的 “应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。用公式表示为：应税收入额＝收入总额－不征税收入－免税收入。

　　目前明文规定的不征税收入主要有三项，即《企业所得税法》第七条规定的财政拨款，依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金和国务院规定的其他不征税收入。免税收入为《企业所得税法》第二十六条规定的四类：包括国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。

　　2．银行利息收入是否为企业所得税“收入总额”

　　银行利息收入房地产企业作为“财务费用”核算，并不在会计上确认为一项收入，查账征收企业也不把其作为收入核算，而是作为实际财务费用支出的抵减处理，无论是作为收入还是费用并不影响查账征收企业所得税的汇算清缴结果，但是对于核定征收的房地产企业，由于房地产资金密集型和筹资渠道的多样性，银行利息收入是否计入“收入总额”将直接影响其汇算结果。

　　对于银行利息收入，比较有代表性的观点有两种：