核定征收房地产企业要汇算清缴吗(3)

　　一种观点为：银行利息收入，分两种情况处理，一种是对于企业资金在开户行的自然生息，企业正常核算中是作为财务费用核算的，这种情况下的利息收入并不是税法意义上的“收入”概念，所以核定应税所得率的收入基数中不包含这部分利息。另一种是企业的贷款利息收入、债券利息收入、理财产品的存款利息收入等。企业核算时是作为投资收益或其它业务收入核算，符合税法“收入”概念，核定应税所得率的收入基数中包含这部分利息。

　　另一种观点为：银行利息收入，不具体区分性质，完全取决于税务机关裁量权。例如《苏州市地方税务局2009年度企业所得税汇算清缴业务问题解答》：根据《企业所得税法》第五条及其实施条例第十八条规定，银行存款利息属于企业所得税法规定的收入总额的组成部分。因此，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，银行存款利息应计入应税收入额，按照规定的应税所得率计算缴纳企业所得税。所以各地在具体汇算时务必要落实好当地政策的把握程度。

　　3．视同销售收入同样适用于核定征收的房地产企业

　　企业所得税法规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　房地产企业以开发产品抵顶承包商工程款、拆迁补偿涉及的产权调换、以及开发产品促销过程中的种种奖励、捐赠、三年以上未支付的应付账款等事项即便会计处理没有计入企业收入，汇算清缴同样需要计算企业所得税。

　　例如，业主购买别墅参加抽奖的奖品汽车价值40万元，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产用于市场推广或销售而移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。所以赠送汽车视同销售处理，收入40万元。

　　核定征收一般不允许扣除成本，房地产企业要关注对己有利的政策规定，例如河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）规定，对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　《浙江省宁波市地方税务局关于明确2009年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》（甬地税一[2010]10号）也明确：采用核定应税所得率征收企业所得税的纳税人取得主营业务以外的转让财产收入（包括转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入），若该项财产转让的收入和计税基础能准确核算的，应把转让财产收入全额减除财产净值和实际支付的与转让财产相关税费后的余额（如余额为负数按零）计入应纳税所得额计算企业所得税。奖品汽车既然视同资产转让收入，即可以扣除对应的计税基础，纳税收入额为0。

　　对于三年以上未支付的应付账款的税务处理问题，河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）特别规定，企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过三年未支付的应付账款以及清算期间未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。企业若能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。房地产企业若有以上情况，一定要有相应的可以暂不并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税的支持证明文件。