2008年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(10)

NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要.净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR

【解析】在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。

86. A

【解析】本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

【解析】本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。

88. A

【解析】土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

89. C

【解析】房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。

90. BCD

【解析】房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。

91. BCD

【解析】该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。

92. BC

【解析】确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。

93. C

【解析】本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。

房屋总价=100×4500÷10000=45(万元)

7成按揭贷款，贷款额为45×70%=31.5(万元)

还款期为10×12=120(期)

94. AC

【解析】物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。

95. B

【解析】本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。

96. AD

【解析】选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3外有排序的合格的中标候选人。

97. D

【解析】公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元，单位比例与职工同，所以单位也交250元，即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年，所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万，共为20万元。

98. C

【解析】本题考查公积金贷款高额度的确定方法。

根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款高额度以下列三个额度中低者为准：

(1) 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元;

(2) 所购住房评估价的70%，即100×70%=70(万元)

(3) 该市住房公积金管理中心每年公布的高贷款额15万元

以三者低者为准，则李某申请公积金贷款的高额度为15万元。

99. C