2008年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(9)

【解析】居住小区的规模一般以一个小学的小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以10000～15000人为宜。

68. ABE

【解析】划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。

69. CDE

【解析】降低房地产投资变现风险的对策主要有：

(1) 把握好搭配投资比例;

(2) 选择容易分割出售的房地产进行投资;

(3) 不做资金缺口的投资;

(4) 选好房地产投资地段;

(5) 操纵房地产现金流量;

(6) 保证有能力持有房地产足够时间;

(7) 搞好投资管理工作。

70. ADE

【解析】风险预防一般包括以下措施：

(1) 防止危险因素产生;

(2) 减少已存在的危险因素并对其进行监控;

(3) 对风险因素进行时间与空间上的隔离;

(4) 加强投资方保护能力;

(5) 稳定、修复和更新受损对象;

(6) 进行风险预防的评价;

(7) 对下一步预防目标进行审核与规划。

71. BCD

【解析】投资规划，主要是指确定或计算房地产项目的投资费用，以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括：

(1) 进行投资目标论证分析

(2) 投资目标分解

(3) 制定投资控制工作流程

(4) 投资目标风险分析

(5) 制定投资控制工作制度

(6) 制定有关报表数据的采集、审核与处理

各阶段的具体工作如下：

阶段主要内容目标

设计准备阶段编制投资规划指导设计阶段的工作

工程设计阶段编制设计概算编制施工图预算,确定工程承包合同价格

工程施工阶段编制资金使用计划作为施工过程中工程计量和工程价款制度的依据

72. CD

【解析】房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。

73. ADE

【解析】建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。

74. ACD

【解析】代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供;选项E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。

75. AB

【解析】渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。

76. ABDE

【解析】本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。

77. BCD

【解析】本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。

78. ABDE

【解析】本题考查房地产保险的作用。

79. ABD

【解析】本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。

80. BCE

【解析】契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;

土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;

土地使用权交换、房屋交换-价格差额。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

81. D

【解析】

首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。

住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)

82. C

【解析】本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

【解析】本题考查净现值的计算。

84. ABC

【解析】本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同：