2008年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(7)

【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。

错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。

正确的现金流与作法如下：

,正确答案选C。

24. C

【解析】本题考查净现值指标的计算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数(P/A，10%,8)只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。

根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。

25. C

【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。

设保本开发面积为x平方米。

0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。

27. B

【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。

28. C

【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：

(1) 房地产类型组合投资;

(2) 选择擅长经营的项目;

(3) 规模投资限制竞争;

(4) 在经济上升期投资;

(5) 选择“短平快”项目;

(6) 预期投资后的维持管理费用。

29. D

【解析】房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。

30. C

【解析】业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。

31. D

【解析】设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。

32. A

【解析】评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件华宇开。

33. D

【解析】建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。

34. A

【解析】风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对

35. A

【解析】房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。

36. B

【解析】本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。

设建筑面积价格为X

建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。

38. D

【解析】本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值

本题注意是房地产价值而非房地产价格。

39. B

【解析】本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用

40. A

【解析】本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

41 C

【解析】房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。

42. A

【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。

43. A

【解析】成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。

44. B